房屋合同案件中，依法成立的合同对双方当事人具法律约束

徐铭

律师

2015年5月20日，原告邓某与被告常某珊签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定常某珊将其所有的位于北京市昌平区北七家镇王府花园某号出卖给原告邓某。双方约定成交价格335万元。合同第七条约定：“（一）买卖双方任何一方不按约定履行合同，按照逾期时间分别处理……2、逾期超过15日后，……合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付该房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行。”第八条约定：“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出该房屋总价款的5%）。”合同第十条约定：“（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起至2015年7月10日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”

同日，原被告双方又签订《补充协议》。该协议第四条约定：“签订本合同当日乙方（邓某）支付甲方（常某珊）购房定金人民币伍万元整；乙方于2015年6月3日支付甲方首期购房款人民币捌拾万元；在过户当日乙方支付甲方购房款人民币贰佰伍拾元整给甲方，甲方收到全款后并给乙方过户。现因甲方原始购房发票及契税票丢失，甲方应及时补办原始购房发票及契税票，合同履行时间随该时间自动顺延。乙方应于签订本协议起51日内办理完毕该房屋产权交易过户事宜。”2015年6月3日，原被告又签订一份《补充协议》。该协议约定：“因甲方（常某珊）购房发票丢失且查不到原值，现甲方自愿承担交易过程中应缴纳的营业税5.5%、个人所得税全额1%/差额20%，具体纳税金额以缴纳税费时税务机关核定数额为准。”

房屋买卖合同签订后，原告邓某于2015年5月20日支付定金5万元，于2015年6月3日支付首期购房款80万元，于2015年7月10日支付剩余购房款250万元。2015年7月10日，原被告双方又约定于2015年7月31日前完成房屋产权过户手续。后被告常某珊并未按照约定时间完成房屋产权过户手续。关于未完成的原因，常某珊称因为其在购买涉案房屋时，其将税款交付给中介公司，但中介公司并未取得契税完税凭证，而是取得了加盖有“北京市昌平区地方税务局第二税务所契税征收专用章”字样的契税免交核定通知书。在本次出卖房屋时，税务机关并未查到该张契税核定通知书。税务机关认为系伪造。故常某珊于2015年9月18日向北京市公安局昌平分局举报有人伪造印章。现该案件并没有明确的侦查结论。常某珊称，其向税务机关缴纳本次交易的税费，税务机关以刑事案件尚未侦查结束为由拒绝办理。因无法办理缴税事宜，故房屋登记机构拒绝办理房屋产权过户。另查，经法院释明，被告常某珊认为违约金数额约定过高，要求降低违约金。

当案件提交到团队处时，律师根据当事人的叙述情况认为关键问题是能够确认协议具体责任这个问题。在与当事人充分沟通后，律师认为应将合同中的细节进行辩证、质证性说明并同时形成有利于我方的证据链，案件的胜诉会有相对利好。

该案件最终判决被告常某珊于本判决生效之日起七日内将北京市昌平区北七家镇王府花园某号房屋所有权转移登记至原告邓某名下。被告常某珊于本判决生效之日起七日内给付原告邓某自2015年8月1日起至2016年11月23日止的违约金160800元；

被告常某珊于本判决生效之日起七日内赔偿原告邓某因诉讼支出的律师代理费45000元，驳回原告邓某的其他诉讼请求。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同。现原告邓某已经按照约定将全部购房款支付给被告常某珊。故被告常某珊应当按照约定将房屋所有权过户给原告邓某。原告邓某作为守约方，其合法权益应当受到法律保护。综观本案情形并不存在客观无法履行的事实，故原告要求被告将房屋所有权过户的请求法院予以支持。诉争房屋未能在约定期限内完成所有权转移登记，是属于被告常某珊单方的原因，原告邓某没有过错。故原告要求被告支付违约金的请求法院予以支持。同时法院考虑到房屋价格上涨的事实和被告常某珊未能按期过户确实有客观原因，法院酌情降低违约金。原告要求被告支付律师费的请求有合同依据，法院予以支持。

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