真实案例 | 关于房产合同纠纷的复杂性需应对仔细

徐铭

律师

吴X曾于2013年4月诉至本院，要求被告协助其办理诉争房屋（朝阳区呼家楼XXXX座8A号）权属转移登记并取得房屋所有权证书；并在产权证办理之后60日内支付吴X违约金。审理中，吴X申请追加第三人。本院于2013年11月14日做出（2013）年朝民初字第17898号民事判决书，判决第三人办理诉争房屋的解除抵押手续，被告为吴X办理诉争房屋的权属转移登记手续，并支付吴X违约金。该判决已于2014年2月27日生效。

2009年8月4日，被告（借款人、抵押人）与第三人（贷款人、抵押权人）签订《借款合同》和《抵押合同》各一份，约定：被告向第三人借款9.8亿元用于偿还被告在第三人的“双建花园”（圣世一品阁）项目存量开发贷款，抵押财产包括：双建花园A栋及地下车库、双建花园B、C、D、E栋。借款期限为2年，自2009年8月25日至2011年8月25日。年利率5.94%，按月计息，按季结息，结息日为每季末月的第20日，最后一个结息日为贷款到期日。第三人对被告到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起（含该日）按合同贷款利率上浮50%（称为“逾期利率”）计收逾期罚息，对被告不能按时支付的利息和逾期罚息，按逾期利率按月在结息日或结息日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算。如被告不将销售回款（包括但不限于定金、首付款、按揭款）及时支付到第三人指定的监管账户，第三人有权提前收回贷款。贷款发放后，被告销售回款前5亿元之内，还款比例20%；销售回款5亿元至9亿元之间，还款比例50%；销售回款9亿元之后，还款比例不低于80%。

2010年7月26日，被告取得朝阳区向军北里28号院2号楼、3号楼、5号楼的房屋所有权证。2011年4月1日，被告（借款人、抵押人）、第三人（贷款人、抵押权人）和北京圣井梓煜科技有限公司以及中富诚科技有限责任公司（以下合称二保证人）签订《变更协议》，约定：被告于2009年12月10日偿还了借款合同项下的部分债务，还款金额为1亿元。四方均同意将双建花园B、C、D由原担保的贷款金额9.8亿元变为8.8亿元，均同意将2010年8月27日办理现房抵押手续予以变更：将双建花园B、C、D（朝阳区向军北里28号院2号楼、3号楼、5号楼）有原担保的贷款金额8.8亿元变为6.35亿元；双建花园A栋担保的贷款金额2.34亿元不变。二保证人认可上述变更，仍对合同项下的全部债务提供担保，继续按照担保合同的约定履行担保责任。2011年4月6日至7日，北京市朝阳区房屋管理局将朝阳区向军北里28号院2号楼、3号楼、5号楼一般抵押权权利人登记为第三人，债权数额为6.35亿元。

当案件移交到王海英律师处时，王海英律师很快从原告的情况中了解到了相关文件的具体情况，王海英律师认为关键问题在于合同权利义务是否取得的问题。在与当事人充分沟通的情况下，王海英律师认为应以此布置证据链证明、表明真实情况后，案件的胜诉有希望。

该案件最终判决第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部于本判决生效之日起七日内办理位于北京市朝阳区XXXX层705号房屋（商品房预售合同编号Y868304，房屋坐落为北京市朝阳区XXXX座7D房屋）的解除抵押手续。

被告北京市双建房地产开发有限公司于第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部办理完位于北京市朝阳区XXXX层705号房屋（商品房预售合同编号Y868304，房屋坐落为北京市朝阳区XXXX座7D房屋）的解除抵押手续后七日内，为原告郝某民办理位于北京市朝阳区XXXX层705号房屋（商品房预售合同编号Y868304，房屋坐落为北京市朝阳区XXXX座7D房屋）的权属转移登记手续。

被告北京市双建房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告郝某民逾期办理房产证的违约金（以三百零七万二千五百七十八元为基数，按照每日万分之一点五的标准，自2012年8月1日计算至实际取得房屋所有权证之日止）。驳回原告郝某民其他诉讼请求。

本案件中的争议点在于合同权利义务是否取得并完成实施的问题。本案中，原告与被告签订的《商品房预售合同》及附件系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。根据双方约定，原告已向被告足额交纳了购房款，被告亦将7D号房交付给原告，被告应为原告办理房屋所有权证书。现第三人作为抵押权人同意为原告办理7D号房的解押及过户手续，本院不持异议。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告认可实际交房日期为2010年2月12日，晚于合同中约定的时间（2009年11月15日）本院不持异议。依照合同约定，被告应于2012年7月31日前为原告办理房屋所有权证。根据双方在合同中的约定及原告庭审陈述可知，原告未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书且不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一点五的违约金。

现被告仍未履行合同义务，原告要求被告按照合同的约定支付违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。就原告主张的经济损失，原告未举证，应承担举证不能的不利后果，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。